Professionnels ou particuliers, des diagnostics obligatoires doivent être réalisés durant la vente d’un bien immobilier. Le diagnostic de cession d’un fonds de commerce est obligatoire pour toute vente d’un local commercial, industriel ou artisanal.
Effectuer les diagnostics est toutefois conseillé afin de se préserver d’un recours pour informations incomplètes. De plus, il est préférable de faire appel à un expert accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac).
Certains diagnostics ne sont pas obligatoires dans le cas d’une cession de fonds de commerce. C’est le cas du diagnostic Amiante, du diagnostic Sécurité, Incendie, Électricité et du diagnostic Gaz.
Le DPE, le diagnostic Amiante, le diagnostic de l’état des risques et pollutions (EPR) doivent être faits pour la cession d’un local commercial. Quels sont les diagnostics techniques obligatoires pour la cession d’un fonds de commerce ? Et pour la vente des murs ?
Les diagnostics obligatoires lors de la cession d’un fonds de commerce
Lors d’une vente de fonds de commerce,bâtir un dossier complet n’est pas nécessaire. Et pour cause, l’objet de la cession n’est pas le bien immobilier en lui-même, mais plutôt son utilisation.
Procéder au diagnostic immobilier n’est donc pas une obligation pour le vendeur. Il est toutefois conseillé de réaliser certains diagnostics pour trouver aisément un repreneur pour le local commercial.
Vente des murs : Les diagnostics obligatoires
Lors de la vente des murs d’un local commercial, certains diagnostics immobiliers sont incontournables. En temps normal, ils sont joints à l’avant-contrat, ainsi qu’à l’acte authentique établissant la vente.
Durée de validité des diagnostics obligatoires pour la vente d’un local commercial
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) s’étend sur 10 ans.
- L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) est valable 6 mois.
- Le diagnostic amiante a une validité illimitée (en cas de bilan négatif).
- La superficie Loi Carrez est illimitée, sauf travaux effectués.
- Le diagnostic plomb est valable 12 mois.
- L’obligation du diagnostic termites est à réaliser au plus tard six mois avant la promesse de vente.
Diagnostic de performance énergétique
Le DPE est obligatoire pour la vente d’un fonds de commerce. Selon la loi Grenelle, du 12 juillet 2010, le DPE doit être adjoint au contrat de bail commercial par le propriétaire. Ce diagnostic a pour objectif de faire une estimation de la consommation d’énergie annuelle du local commercial.
Une note allant de A à G est attribuée selon la consommation énergétique du bien. La note A représente la meilleure performance énergétique.
Le diagnostic relatif à l’état des risques naturels et technologiques
Le document renseigne sur les éventuels risques pour le local commercial au vu de sa situation géographique. Appelé aussi ERNMT, il est à annexer au contrat de bail. Ce diagnostic est obligatoire quand l’édifice est implanté dans une zone couverte par :
- un plan de prévention le protégeant contre les risques technologiques ;
- un plan de prévention le préservant des risques naturels prévisibles ;
Il est aussi obligatoire dans les zones de tremblement de terre, fixées par décret.
Les risques liés à la nature sont variés : inondations, feux de forêt, mouvements de terrain, etc. Les risques technologiques eux se rapportent à l’action de l’homme, comme un accident industriel ou nucléaire.
Les diagnostics relatifs aux questions d’hygiène et de sécurité
Ces diagnostics dépendent de la zone d’implantation du bien et de l’année d’édification. Le diagnostic plomb est obligatoire pour un local commercial situé dans un immeuble dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1949.
Le diagnostic amiante (Dossier Technique Amiante) est obligatoire en cas de cession d’un fonds de commerce. Le document est incontournable lorsque le bâtiment a reçu son permis de construire avant le 1er juillet 1997.
Le diagnostic termites certifie la présence ou non d’insectes parasites du bois dans le bâtiment. Ce document est obligatoire pour les zones déclarées par arrêté préfectoral comme envahies par les termites.
Le diagnostic qui certifie la surface (loi Carrez)
La superficie Loi Carrez est obligatoire uniquement dans une copropriété. Ce diagnostic permet de mesurer la surface du local via un télémètre.
Cessions du fonds de commerce
Une cession de fonds de commerce est une opération juridique parfois complexe. Elle requiert l’intervention de plusieurs interlocuteurs, dont le cédant, le cessionnaire, etc.
Au cours de cet acte juridique, tous les éléments saisissables et insaisissables sont vendus. Les composants corporels comprennent le mobilier, le matériel, les marchandises, etc. Les éléments incorporels concernent tout ce qui se rattache au droit de propriété intellectuelle.
La vente d’un fonds de commerce implique de nombreuses étapes. Mais avant, il faut se renseigner sur le vendeur. L’estimation du prix de vente est ensuite entamée. Il existe plusieurs méthodes pour y parvenir.
- La technique des barèmes (appliquer un coefficient multiplicateur variant au chiffre d’affaires selon le secteur d’activité). C’est celle privilégiée par le fisc ;
- Par l’actif net ou la situation nette de l’entreprise (actifs de l’entreprise moins valeur de ses dettes) ;
- La technique de rentabilité (évaluer la capacité de la société à faire des bénéfices);
- La technique comparative (comparer l’entreprise avec une autre ayant un profil similaire).
Après avoir trouvé un acquéreur et mis en avant le montant et l’objet de la vente, les parties passent aux négociations. Un compromis de vente formalisera les termes de la vente. L’accord sera finalisé par un acte de vente et sa rédaction.
Le vendeur devra ensuiterenseigner ses fournisseurs, ses employés et ses clientsde son projet de vente. En cas d’acte de cession non authentifié par un notaire, l’acheteur doit l’enregistrer.
Il se rend alors aux services des impôts auquel le fonds est rattaché, dans le mois suivant sa signature. Après l’enregistrement de l’acte, celui-ci sera publié. La cession pourra alors être opposable aux tiers.
L’acheteur procédera enfin au versement du séquestre ou de l’acompte (généralement au notaire). La somme restera toutefois bloquée jusqu’à la signature de l’acte authentique.
Le dossier de diagnostic technique
Le dossier regroupe les constats à présenter obligatoirement par le vendeur en cas de vente d’un bâti. Il peut s’agir de la totalité ou d’une partie de l’édifice (bureaux, commerces).
- Le diagnostic Plomb ;
- Le diagnostic Amiante ;
- Le diagnostic Termites ;
- Le constat de la mise en place de gaz dans le local ;
- L’état risques pollutions (ERP) estprévu à L. 125-5 du Code de l’environnement ;
- Le texte sur le DPE qui a fait l’objet d’une réforme majeure provenant de la loi « Climat et Résilience » datant du 24 août 2021 ;
- Le diagnostic électricité;
- Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF;
- Le diagnostic Merule ;
- Le diagnostic Bruit ;
- Le DTT.
Pour conclure, une cession de fonds de commerce consiste à vendre le local commercial (y compris les éléments corporels et incorporels). Afin de le céder à bon prix, différents diagnostics obligatoires sont à réaliser, et ce avant la cession.